CREDITE CU GARANTII AUTO SI IMOBILIARE

Rambursarea ipotecii – principalul si dobanda

Rambursarea ipotecii


Rambursarea ipotecii – Exista două metode standard de stabilire a costului unui împrumut ipotecar.  Sunt si variații în modul în care este plătit costul și modul în care împrumutul în sine este rambursat. Rambursarea depinde de localitate, legile fiscale și cultura dominantă. Există, de asemenea, diverse structuri de rambursare a creditelor ipotecare pentru a se potrivi diferitelor tipuri de debitori.

Rambursarea ipotecii – Principiul si dobanda

Cea mai obișnuită modalitate de a rambursa împrumutul ipotecar  este de a efectua plăți regulate către principal și dobândă.  Aceasta este denumită în mod obișnuit drept (auto) amortizare în SUA și ca ipotecă de rambursare în Marea Britanie. O ipotecă este o formă de anuitate . Calcularea plăților periodice se bazează pe valoarea de timp a formulelor de bani . Anumite detalii pot fi specifice locațiilor diferite: de exemplu, dobânda poate fi calculată pe baza unui an. Dobânda poate fi mărită zilnic, anual sau semestrial; plăți anticipate ; și alți factori. Pot exista restricții legale în anumite chestiuni, iar legile privind protecția consumatorilor pot specifica sau interzice anumite practici.

În funcție de mărimea împrumutului , termenul poate fi scurt (10 ani) sau lung (50 de ani plus). În Marea Britanie și SUA, termenul maxim este de 25 până la 30 de ani. Plățile ipotecare, care se fac de obicei lunar, conțin o rambursare a principalului și a unui element de dobanda. Suma care se îndreaptă către principal în fiecare plată variază pe întreaga durată a ipotecii. În primii ani rambursările sunt în mare parte dobânzi. Spre sfârșitul ipotecii, plățile sunt în principal pentru principal.

Rambursarea ipotecii – Numai dobanda

Principala alternativă la un credit ipotecar este ipoteca cu dobândă. Aceasta numai în cazul în care principalul nu este rambursat pe parcursul termenului. Acest tip de ipotecă este comun în Marea Britanie, în special atunci când este asociat cu un plan de investiții regulat. Prin acest aranjament, contribuțiile regulate se fac într-un plan de investiții separat destinat creării unei sume forfetare pentru rambursarea ipotecii la scadență. Acest tip de aranjament se numește ipotecă garantată prin investiții . Din punct de vedere istoric, ipotecile garantate prin investiții au oferit diferite avantaje fiscale față de ipotecile de rambursare. Creditele ipotecare garantate de investiții sunt considerate ca risc mai mare, deoarece depind de investiții, obținând un randament suficient pentru lichidarea datoriei.

Rambursarea ipotecii – Dobândă ipotecară pe viață

Recentele recomandări ale autorităților către creditorii britanici au înăsprit criteriile privind acordarea de noi împrumuturi doar pe bază de dobânzi. Problema pentru mulți oameni a fost faptul că nu a fost implementat niciun vehicul de rambursare sau că vehiculul însuși a avut o performanță slabă și, prin urmare, nu existau fonduri suficiente pentru a rambursa soldul la sfârșitul termenului.

O renaștere a pieței de lansare a acțiunilor a fost introducerea ipotecilor pe durată nedeterminată pe viață. În cazul în care o ipotecă pe bază de dobânzi are un termen fix, ipoteca pe durată de viață pe durată determinată va continua și pentru restul vieții creditorilor ipotecare. Aceste scheme s-au dovedit a fi de interes pentru persoanele care se bucură de efectul de reînnoire (compounding) de interes asupra sistemelor tradiționale de eliberare a acțiunilor . Ele s-au dovedit a fi benefice și pentru persoanele care au avut o ipotecă cu dobândă numai fără vărsare, iar acum trebuie să plătească împrumutul.

Rambursarea ipotecii – ipoteci inverse

Pentru debitorii mai în vârstă (de obicei la pensionare), este posibil să se aranjeze o ipotecă în care nu se rambursează nici principalul, nici dobânda. Interesul este acoperit cu principalul, crescând în fiecare an datoria. Aceste aranjamente sunt denumite în mod diferit ipoteci inverse , ipoteci pe întreaga durată de viață sau credite ipotecare cu titlu de titluri de participare (în ceea ce privește capitalul propriu ), în funcție de țară. În general, împrumuturile nu sunt rambursate până când debitorii sunt decedați. Prin administrația federală a locuințelor , guvernul american asigură ipoteci inverse printr-un program numit HECM (Home Equity Conversion Ipotgage).

Spre deosebire de creditele ipotecare standard , programul HECM permite proprietarului să primească fonduri într-o varietate de moduri: ca o plată forfetară unică; ca plată lunară a mandatului, care continuă până când împrumutatul moare sau se mută definitiv din casă; ca plată lunară pe o perioadă definită de timp; sau ca linie de credit.

Rambursarea ipotecii – Variații

Împrumuturile ipotecare cu plată în avans au costuri crescătoare în timp și sunt orientate către debitori tineri care se așteaptă să crească salariul în timp. Balanța de plată a creditelor ipotecare are doar o amortizare parțială, ceea ce înseamnă că suma plăților lunare scadente se calculează (amortizat) într-un anumit termen, dar soldul principal se plătește la un anumit punct de timp . Atunci când ratele dobânzilor sunt ridicate în raport cu rata la împrumutul unui vânzător existent, cumpărătorul poate lua în considerare asumarea ipotecii vânzătorului . Un credit ipotecar este o formă de finanțare a vânzătorilor care poate facilita vânzarea unui bun de către un vânzător.

Un credit ipotecar pe două săptămâni are plăți efectuate la fiecare două săptămâni în loc de lunar. Împrumuturile bugetare includ impozitele și asigurările pentru plata ipotecii;  împrumuturile pachet adaugă costurile de mobilier și alte proprietăți personale la ipotecă. Proprietarii de case pot, de asemenea, să ia împrumuturi de capital în care primesc numerar pentru o datorie ipotecară în casa lor. Împrumuturile împărțite în apreciere sunt o formă de eliberare a acțiunilor .

In SUA, resortisanții străini, datorită situației lor unice, se confruntă cu condițiile de ipotecă din străinătate . Creditele ipotecare flexibile permit mai multă libertate debitorului să renunțe la plăți sau să plătească anticipat. Creditele ipotecare compensate permit depunerea depozitelor la împrumutul ipotecar. În Marea Britanie există, de asemenea, ipoteca de dotare în cazul în care debitorii plătesc dobânzi în timp ce principalul este plătit cu o poliță de asigurare de viață.

Rambursarea ipotecii – Împuternicirea și împrumutul fără recurs

În aproape toate jurisdicțiile, se aplică proceduri specifice de închidere și vânzare a proprietății ipotecate. Acestea pot fi strict reglementate de guvernul relevant. Există pierderi stricte sau judiciare și executări necontractuale, cunoscute și sub numele de “foreclosures”. În unele jurisdicții, blocarea și vânzarea pot avea loc destul de rapid. In  altele, blocarea poate dura mai multe luni sau chiar ani. În multe țări, capacitatea creditorilor de a exclude este extrem de limitată, iar dezvoltarea pieței ipotecare a fost semnificativ mai lentă(wikipedia).

Pastila de credit

Jurnalul unui bancher III

“Am pus un expert sef la Trezorerie. E cel mai bine asa, ca nu pierdem vremea cu discutiile, el nestiind romaneste iar eu, nestiind nicio limba straina. Pur si simplu ii trec pe un biletel cat vreau sa-mi produca profit si langa suma ii desenez capul de mort”(cadouribancuri.ro).